在美国，买房或养老规划中，最常见的融资工具就是 抵押贷款（mortgage）。
但在一些州（如加州），用得更多的是 信托契约（deed of trust）。
这两者目的相同，都是 “贷款+房屋作为抵押”，但操作方式和涉及的角色不同。
什么是 Mortgage（抵押贷款）？
定义：贷款人（lender）借钱给借款人（borrower），借款人把房子作为抵押品。
核心关系：
- 借款人（mortgagor）：买房人/借钱的人。
- 贷款人（mortgagee）：银行或贷款机构。
运作方式：
- 借款人签署抵押文件，承诺按期还款。
- 如果违约，银行需要通过法院 foreclosure（止赎程序） 拍卖房子收回贷款。
🌰：张伯伯 65 岁还在供房，如果还不上贷款，银行可能启动 foreclosure，把房子卖掉偿债。
什么是 Deed of Trust（信托契约）？
定义：在一些州（如加州、德州），买房贷款不是直接用 mortgage，而是签署一份 信托契约（deed of trust）。
涉及三方：
- Borrower（借款人）：买房人。
- Lender（贷款人）：银行或贷款机构。
- Trustee（受托人）：第三方（通常是产权公司或律师），临时持有房子的“法定产权”。
运作方式：
- 借款人按期还贷 → 正常情况下产权属于借款人。
- 如果借款人违约 → 受托人（trustee）可以直接卖掉房子（非司法止赎，non-judicial foreclosure），把钱还给银行。
优点：程序更快、更便宜（无需经过法院）。
🌰：李奶奶在加州买房时，用的是 deed of trust。如果她将来拖欠贷款，银行只需让受托人卖房，不必经过漫长的法院程序。
为什么对老年人重要？
- 养老房屋贷款：很多老人还背着房贷，需要了解止赎风险。
- 反向抵押贷款（Reverse Mortgage）：实际上也是一种 mortgage/ deed of trust，只是现金流方向相反（银行每月付钱给老人）。
- 遗产规划：如果老人过世时房子还在抵押中，继承人要么接手还贷，要么卖房偿还。
📌 记忆
- Mortgage：借款人 + 银行，违约时法院止赎。
- Deed of Trust：借款人 + 银行 + 受托人，违约时受托人直接卖房。